Neubau / Umbau / Nutzungsänderung

Sie möchten ein Wohnhaus errichten? Dann brauchen sie dafür im Regelfall eine Baugenehmigung. Erforderlich ist ein Bauantrag, dem alle notwendigen Pläne und Berechnungen (Bauvorlagen) beizufügen sind. Hierfür sind die amtlich vorgeschriebenen Formulare zu verwenden.

Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, bedarf das Vorhaben unter bestimmten Voraussetzungen keiner Genehmigung. Geregelt ist dieses Verfahren im § 63 BauO NRW. Im Fall der Genehmigungsfreistellung muss die Bauherrschaft keine Baugenehmigung beantragen, sondern muss die Bauaufsichtsbehörde von dem Vorhaben unterrichten.

Wie erfahre ich, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt? 

Mit Bebauungsplänen regelt die Stadt die Bebaubarkeit und Ausnutzung von Grundstücken. Sie können sich in unserem BürgerGIS einen Überblick über alle rechtskräftigen Bebauungspläne verschaffen. Bereiche, für die ein Bebauungsplan besteht, sind rot oder blau umrandet. Wenn Sie die roten Sterne innerhalb dieser Bereiche anklicken, können Sie die Originalpläne als pdf-Datei ansehen und herunterladen.

An wen wende ich mich - egal ob es sich um eine Genehmigungsfreistellung oder um ein Baugenehmigungsverfahren handelt?

An eine/n bauvorlageberechtigte/n Entwurfsverfasser/in (Architektin, Architekt oder Ingenieurin, Ingenieur der Fachrichtung Bauingenieurwesen und Mitglied einer Ingenieurkammer).

Welche Unterlagen bzw. Formulare werden benötigt?

Für die Genehmigungsfreistellung:

Für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren:

Was sollte ich noch wissen?

Wird ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne Genehmigung begonnen, drohen nicht nur die Verhängung eines Baustopps, sondern auch hohe Geldbußen und ggf. auch der Abriss des Gebäudes.

Garagen und überdachte Einstellplätze (z.B. Carport) mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 Meter und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m² gehören zu den genehmigungsfreien Vorhaben (§ 62 BauO NRW) – außer im Außenbereich!

Garagen (und Carport), die diese Vorgaben nicht erfüllen, bedürfen einer Baugenehmigung bzw. können im Genehmigungsfreistellungsverfahren (§ 63 BauO NRW: Voraussetzung ist, dass das Grundstück sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet) errichtet werden. Hierzu sind in jedem Fall die erforderlichen Anträge einzureichen.

Eine Garage/Carport darf ohne Abstandsfläche grenzständig errichtet werden. 

ABER: Alle grenzständigen Gebäude zusammen dürfen max. 18 Meter an allen Grundstücksgrenzen errichtet werden, aber nur max. 9 Meter dürfen an einer Grundstücksgrenze liegen. Eine maximale Höhe von 3,00 Meter darf nicht überschritten werden.

 An wen wende ich mich?

An eine Entwurfsverfasserinnen oder Entwurfsverfasser. 

Welche Unterlagen werden benötigt?

Bei genehmigungsfreien Vorhaben müssen keine Unterlagen eingereicht werden.

Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben sind die Unterlagen für einen Bauantrag (vereinfachtes Genehmigungsverfahren bzw. Genehmigungsfreistellungsverfahren) einzureichen.

Was sollte ich noch wissen?

Wird ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne Genehmigung begonnen, drohen nicht nur die Verhängung eines Baustopps, sondern auch hohe Geldbußen und ggf. auch der Abriss des Gebäudes.

Auch wenn der innere Ausbau und das Einsetzen von Fenstern nach der Bauordnung genehmigungsfrei sind, bedarf der Dachgeschossausbau einer Genehmigung. In der Regel liegt hier eine Nutzungsänderung des bisherigen Dachbodens vor. Brandschutzvorschriften (baulicher Rettungsweg, Rettungsfenster min. 0,90 x 1,20m) und Schallschutzvorschriften sowie sonstige Anforderungen an Aufenthaltsräume sind zu beachten.

Wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, kann unter bestimmten Voraussetzungen das Bauvorhaben genehmigungsfrei sein. Geregelt ist dieses Verfahren im § 63 BauO NRW. Im Fall der Genehmigungsfreistellung muss die Bauherrschaft keine Baugenehmigung beantragen, sondern die Bauaufsichtsbehörde von dem Vorhaben unterrichten.

Wie erfahre ich, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt? 

Mit Bebauungsplänen regelt die Stadt die Bebaubarkeit und Ausnutzung von Grundstücken. Sie können sich in unserem BürgerGIS einen Überblick über alle rechtskräftigen Bebauungspläne verschaffen. Bereiche, für die ein Bebauungsplan besteht, sind rot oder blau umrandet. Wenn Sie die roten Sterne innerhalb dieser Bereiche anklicken, können Sie die Originalpläne als pdf-Datei ansehen und herunterladen.

An wen wende ich mich?

An eine Entwurfsverfasserinnen oder Entwurfsverfasser. Sie können auch selbst als Entwurfsverfasserinnen oder Entwurfsverfasser auftreten.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Bei statischen Veränderungen oder großen baulichen Veränderungen einen vereinfachten Bauantrag. 

Was sollte ich noch wissen?

Wird ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne Genehmigung begonnen, drohen nicht nur die Verhängung eines Baustopps, sondern auch hohe Geldbußen und ggf. auch der Abriss des Gebäudes.

Sie benötigen eine Nutzungsänderungen, z.B. bei Änderung

• eines ungenutzten Dachraums in einen Wohnraum,
• einer Wohnung in ein Büro,
• eines Lebensmittelladens in eine Gaststätte,
• eines Blumenladens in ein Möbelgeschäft,
• einer Lagerfläche in ein Apartment.

Nutzungsänderungen sind grundsätzlich baugenehmigungspflichtig! 

Wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, kann unter bestimmten Voraussetzungen das Bauvorhaben genehmigungsfrei sein. Geregelt ist dieses Verfahren im § 63 BauO NRW. Im Fall der Genehmigungsfreistellung muss die Bauherrschaft keine Baugenehmigung beantragen, sondern die Bauaufsichtsbehörde von dem Vorhaben unterrichten.

Wie erfahre ich, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt? 

Mit Bebauungsplänen regelt die Stadt die Bebaubarkeit und Ausnutzung von Grundstücken. Sie können sich in unserem BürgerGIS einen Überblick über alle rechtskräftigen Bebauungspläne verschaffen. Bereiche, für die ein Bebauungsplan besteht, sind rot oder blau umrandet. Wenn Sie die roten Sterne innerhalb dieser Bereiche anklicken, können Sie die Originalpläne als pdf-Datei ansehen und herunterladen.

An wen wende ich mich?

Sind mit der Nutzungsänderung keine baulichen Änderungen verbunden, so werden an die Aufstellerin beziehungsweise den Aufsteller der Bauvorlagen keine besonderen Anforderungen gestellt. Ansonsten sind bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasserinnen, Entwurfsverfasser zu beauftragen (Architektin, Architekt oder Ingenieurin, Ingenieur der Fachrichtung Bauingenieurwesen und Mitglied einer Ingenieurkammer).

Welche Unterlagen werden benötigt?

Der Außenbereich soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden.

Bei dieser einschneidenden Vorgabe hat der Bundesgesetzgeber die unterschiedlichsten Beweggründe gehabt:

• Schonung des Naturhaushaltes
• Erhalt des Landschaftsbildes zum Zwecke der Erholung
• Schutz der gemeindlichen Infrastruktur

Von diesen Einschränkungen sind privilegierte (bzw. begünstigte) Vorhaben ausgenommen. Sie sind grundsätzlich planungsrechtlich im Außenbereich zulässig, solange die Erschließung gesichert ist und öffentliche Belange wie Landschaftsschutz, Straßenrecht etc. nicht entgegenstehen. Alle im Außenbereich zulässigen Vorhaben sind in einer flächensparenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen.

Der Kreis Borken als Obere Bauaufsichtsbehörde hat zu diesem komplexen Thema eine Broschüre entwickelt:

Wer ist privilegiert?

Im § 35 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) ist eine Aufzählung zu finden. 

Sonstige Vorhaben § 35 Abs. 2 BauGB

Der Ermessensspielraum, sonstige Bauvorhaben zuzulassen, wird dadurch enger begrenzt, das sonstige Bauvorhaben schon durch ihre Vorbildwirkung öffentliche Belange beeinträchtigen. Ist dies ausnahmsweise nicht der Fall, besteht möglicherweise ein Rechtsanspruch auf Genehmigung im Rahmen der verfasssungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums.

Alle sonstigen Vorhaben sind zunächst planungsrechtlich unzulässig. Allerdings können nach § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall auch sonstige Vorhaben zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Welche öffentlichen Belange insbesondere beeinträchtigt werden können, ist beispielhaft in § 35 Abs. 3 BauGB ausgeführt.

Hiervon gibt es einige grundsätzliche, aus der Rechtsprechung entwickelte Ausnahmen.

Da die Fragestellungen so vielfältig sind, empfehlen wir Ihnen sich von den Ansprechpartnern beraten zu lassen.

Für die Errichtung und Änderung von Sonderbauten ist immer ein Genehmigungsverfahren erforderlich. Sonderbauten bergen aufgrund ihrer Nutzungsart, der Gebäudegröße oder hoher Besucherzahlen ein erhöhtes Gefahrenpotential.

Bei Fragen rund ....

• um Ihre Erweiterungsabsichten oder eventuelle Nutzungsänderungen sind wir Ihnen gerne behilflich. Hier steht Ihnen der Fachdienst 463 Bauordnung der Stadt Gronau zur Verfügung
• um einen neuen Standort oder bei der Suche von attraktiven Industrie- und Gewerbeflächen steht Ihnen die Geschäftsführerin der WTG, Frau Vater, gerne zur Seite. Ihre Kontaktdaten finden Sie hier:
  

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wird für alle baulichen Anlagen durchgeführt, die nicht genehmigungsfrei bzw. Sonderbauten  sind.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Welche Vorhaben sind genehmigungsfrei? 

§ 62 BauO NRW regelt, welche Vorhaben keiner Genehmigung bedürfen. Hier einige Beispiele ......

Errichtung von Gebäuden und baulichen Anlagen, die genehmigungsfrei sind:

• Garagen / überdachte Stellplätze mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m² und einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m (außer im Außenbereich)
• Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 4,50 m
• Gebäude bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten oder Feuerstätten (Ausnahme: Außenbereich)
• Mauern / Zäune mit einer Höhe bis zu 2 m (außer im Außenbereich).

Änderungen am Gebäude, die genehmigungsfrei sind:

• Leichtbau-Wände (nicht tragende oder aussteifende Wände)
• Änderungen an der Fassade, wie z.B. Anstriche, Dacheindeckungen (siehe Bebauungsplan)
• Austauschen von Fenstern oder Haustüren
• Auswechseln von gleichartigen Teilen; haustechnische Anlagen, Lüftungsanlagen
• Instandhalten von baulichen Anlagen

Bitte beachten Sie, dass diese Vorhaben den Vorschriften der Bebauungspläne entsprechen oder sich in die nähere Umgebung einfügen müssen. Und: Diese Beispiele gelten nicht für den Außenbereich!

Bei den genehmigungsfreien Vorhaben ist besonders darauf zu achten, dass der Bauherr allein zur Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften verpflichtet ist.

Vor Einreichung eines Bauantrages kann zu einzelnen Frage des Bauvorhabens ein sog. Vorbescheid beantragt werden.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes bedürfen die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden der Gebäudeklasse 1 bis 4 einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen unter bestimmten Voraussetzungen keiner Baugenehmigung.

Welche Unterlagen werden benötigt?