Baulasten und Teilung von Grundstücken

Sie möchten eine Immobilie und/oder ein Grundstück kaufen und planen eine Bebauung und/oder einen Umbau, Anbau oder ähnliches?

Dann können eventuell eingetragene Baulasten für Ihr Vorhaben von Bedeutung sein. Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis können Sie gerne formlos per Mail oder auch persönlich während der Öffnungszeiten stellen. Die Gebühren liegen bei 30 Euro beziehungsweise 50 Euro bis 150 Euro je Grundstück (Verwaltungsgebührensatzung des Landes NRW).

Eine Baulast ist eine freiwillige Erklärung des Grundstückeigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde.

Durch die Eintragung von Baulasten kann ein Grundstückeigentümer Verpflichtungen übernehmen, um die Bebaubarkeit eines Grundstückes zu ermöglichen. Beispielsweise werden Baulasten eingetragen um

• ein Grundstück zu erschließen, das nicht an einer öffentlichen Verkehrsfläche grenzt,
• einen nicht ausreichenden Grenzabstand auf dem Nachbargrundstück zu sichern,
• Stellplätze für PKW auf fremden Grundstücken für das Baugrundstück nachzuweisen oder
• eine Überbauung der Nachbargrenze zu ermöglichen.

Dabei entsteht in der Regel ein begünstigtes Grundstück und ein belastetes Grundstück. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich durch eine schriftliche Erklärung zur Übernahme der Baulast. Die Erklärung wird von der Unteren Bauaufsichtsbehörde (Fachdienst Bauordnung) vorbereitet und ist dort oder vor einem Notar zu unterschreiben. Bitte bringen Sie Ihren Personalausweis bzw. Ihren Reisepass mit. Die Baulast wird in das Baulastenverzeichnis der Stadt Gronau (Westf.) eingetragen.

Solche öffentlich-rechtlichen Baulasten bleiben auch bei Eigentümerwechsel des Grundstückes erhalten. Sie stellen reale Belastungen des Grundstückes dar und können daher den Wert eines Grundstückes beeinflussen. Diese Belastungen werden nicht in das Grundbuch eingetragen. 

Daher ist es wichtig vor Erwerb eines Grundstückes auch 

Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen!

Beispiele von Baulasten

Abstandsflächenbaulast: 

Wird die erforderliche Abstandfläche zur Grundstücksgrenze durch ein Bauvorhaben nicht eingehalten, können die Grundstücksnachbarn die fehlende Abstandsfläche mittels Baulasterklärung auf dem Nachbargrundstück übernehmen. Die Grundstücksnachbarn müssen dann die übernommene Abstandsfläche zusätzlich zu den von ihnen nach den gesetzlichen Vorschriften zu beachtenden Abstandsfläche einhalten.

Vereinigungsbaulast: 

Ein Gebäude darf auf mehreren Grundstücken nur dann errichtet werden, wenn die betroffenen Grundstücke mittels Baulast zu einem Grundstück erklärt werden. Die sog. Vereinigungsbaulast hat keinerlei privatrechtliche Auswirkungen (Grundbuch, Steuerrecht). Durch die vorgenannte Baulasterklärung wird die Überbauung von Grundstücksgrenzen ermöglicht. 

Geh-, Fahr- und Leitungsrecht: 

Ist ein Baugrundstück nicht ausreichend erschlossen (Kanalleitungen oder Zufahrt etc.), kann dieser Mangel durch Unterzeichnung einer Baulasterklärung geheilt werden. Fehlt dem Baugrundstück zum Beispiel der direkte Zugang zur öffentlichen Straße, kann ein Wegerecht über das dazwischenliegende Grundstück eingeräumt und so die verkehrliche Erschließung gesichert werden. 

Stellplatznachweis: 

Ein Stellplatz kann außer auf dem Baugrundstück auch auf in der näheren Umgebung vorhandenen geeigneten Grundstücken hergestellt werden. 

Gebühren:

Die Gebühren werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen errechnet. Die Gebühr beträgt je Baulast zwischen 50,00 Euro und 250,00 Euro.

Die Teilung eines bebauten Grundstückes bedarf gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 der Landesbauordnung (BauO NRW) der Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde. Die Teilung darf nur versagt werden, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der BauO NRW oder den aufgrund der BauO NRW erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen. 

Man unterscheidet zwischen:

• Bebautes Grundstück (Teilungsgenehmigung)
• Unbebautes Grundstück (Negativzeugnis)

Die Bauaufsichtsbehörde hat innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags über die Teilung zu entscheiden. Die Frist kann jedoch durch Zwischenbescheid um höchstens 2 Monate verlängert werden. 

Die Teilung darf in das Liegenschaftskataster nur übernommen werden, wenn ein Genehmigungsbescheid der Bauaufsichtsbehörde bzw. ein Negativzeugnis vorliegt. 

Für die Teilung von Grundstücken werden folgende Unterlagen benötigt: 

Antragsformular

Bitte verwenden Sie nur die amtlichen Vordrucke, die Ihnen in unserem Formularservice zur Verfügung stehen. Das Antragsformular muss von der Bauherrin, dem Bauherrn, der Eigentümerin, dem Eigentümer und bei Bedarf von der oder dem Bevollmächtigten unterzeichnet werden.

Bauzeichnungen

Bei der Teilung bebauter Grundstücke sind Bauzeichnungen der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem zu teilenden Grundstück beizufügen, soweit sie zur Beurteilung des Antrages erforderlich sind. 

Lageplan

Es ist nach § 17 Bauprüfverordnung (BauPrüfVO) ein amtlicher Lageplan vorzulegen.

Der Lageplan muss enthalten: 

1. seinen Maßstab und die Lage des zu teilenden Grundstücks zur Nordrichtung, 
2. die Bezeichnung des zu teilenden Grundstücks und der benachbarten Grundstücke nach Straße, Hausnummer, Grundbuch und Liegenschaftskataster sowie die Angabe der Eigentümerin oder des Eigentümers, 
3. die rechtmäßigen Grenzen des zu teilenden Grundstücks, 
4. die farblich unterlegten neuen Grenzen (Teilungslinie), 
5. die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem zu teilenden Grundstück und auf den angrenzenden Grundstücken, bei Gebäuden auch mit Angaben der Wand- und Firsthöhen,
6. die Grenzabstände, die Abstandflächen und die Abstände zu den nach Nummer 5 darzustellenden baulichen Anlagen auf dem zu teilenden Grundstück, 
7. Flächen auf dem zu teilenden Grundstück, die von Baulasten betroffen sind sowie Flächen auf den angrenzenden Grundstücken, die von Baulasten zugunsten des zu teilenden Grundstücks betroffen sind.

Gebühren:

Die Gebühren werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen in Verbindung mit den Rahmensätzen des Oberen Bauaufsichtsbehörde errechnet. 

Die Gebühr beträgt mindestens 95,00 Euro je gebildetes bebautes Grundstück. Die Erteilung eines Negativzeugnisses beträgt 50,00 Euro. Baulasten, Abweichungen etc. werden gesondert berechnet.